就購物中心而言，合理的業(yè)態(tài)配比，主要有兩個(gè)作用，一個(gè)是完善品類結(jié)構(gòu)，更好的滿足消費(fèi)需求；還有就是合理的業(yè)態(tài)配比決定項(xiàng)目整體租金收益的高低，因?yàn)椴煌瑯I(yè)態(tài)產(chǎn)生的租金收益差異較大，如何做到平衡低租金高體驗(yàn)類業(yè)態(tài)與高租金低體驗(yàn)類的業(yè)態(tài)互補(bǔ)共贏，是前期制定業(yè)態(tài)規(guī)劃、租賃決策文件、投資回報(bào)率時(shí)均要通盤考慮的。
不同商圈和體量的項(xiàng)目，體驗(yàn)業(yè)態(tài)的比重不同，但是在體驗(yàn)業(yè)態(tài)比重確定的情況，如何配比項(xiàng)目內(nèi)各細(xì)分體驗(yàn)業(yè)態(tài)，跟項(xiàng)目的類型和氣質(zhì)直接相關(guān)，比如我們目前的購物中心按照類型主要分為：社區(qū)型、文化型、時(shí)尚型、家庭型購物中心。而這四類購物中心因定位不同，內(nèi)部的細(xì)分業(yè)態(tài)比重有著一些差異。

1.社區(qū)型購物中心：餐飲、娛樂、兒童所占比重差不多，一般各占25%
社區(qū)型購物中心主要是滿足社區(qū)內(nèi)消費(fèi)者的餐飲、娛樂、教育需求，在體驗(yàn)業(yè)態(tài)中所占比重也是居以主位。

比如深圳龍崗萬科中心在近五年的調(diào)整之后，主打餐飲的負(fù)一層和頂層引進(jìn)了多家首店餐飲品牌，其中負(fù)一層的小楊生煎更是華南首家，在筆者的考察中，餐飲區(qū)的消費(fèi)很旺盛。其餐飲品牌月均銷售增長高達(dá)153%，月租金增長近90%。

而在三樓引入高知名度的生活方式和文化體驗(yàn)品牌，同時(shí)加入兒童業(yè)態(tài)，提升了整個(gè)商場的人流量，也滿足了周邊社區(qū)的消費(fèi)體驗(yàn)。

2.文化型購物中心：文化業(yè)態(tài)占主體，餐飲、娛樂業(yè)態(tài)為輔
整體來看，文化類購物中心的體驗(yàn)業(yè)態(tài)占比會(huì)比社區(qū)類購物中心高一些，例如上海的新天地引起休閑文化的定位，體驗(yàn)高達(dá)65%，而僑福芳草地更是一個(gè)藝術(shù)展覽館，其商業(yè)項(xiàng)目使用面積僅為6.5萬平米不過不是每個(gè)開發(fā)商都有這個(gè)魄力，這個(gè)得有強(qiáng)大的現(xiàn)金流支持和藝術(shù)的匠心。

展開看，文化型購物中心內(nèi)各細(xì)分體驗(yàn)業(yè)態(tài)中，文化藝術(shù)業(yè)態(tài)占主導(dǎo)，必定占據(jù)大量項(xiàng)目空間，而餐飲品牌緊跟其后；休閑娛樂、兒童業(yè)態(tài)、體育業(yè)態(tài)則占比不多。

3.時(shí)尚型購物中心：休閑娛樂業(yè)態(tài)占比最大，兒童業(yè)態(tài)占比不用太高
時(shí)尚型購物中心客群定位一般較為年輕化，主要為注重生活品味、講究精致生活品質(zhì)的中高端人群。

所以在這類購物中心中，應(yīng)該充分滿足年輕人的消費(fèi)需求，布局休閑娛樂業(yè)態(tài)，其次是餐飲、體育運(yùn)動(dòng)業(yè)態(tài)、藝術(shù)業(yè)態(tài)，而兒童業(yè)態(tài)的占比則不用太高。

4.家庭型購物中心：一般餐飲占35-40%，兒童教育，休閑類項(xiàng)目，體育類各占20%左右
家庭型購物中心定位于全客層，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度需要極度齊備，商品組合要求最高的購物中心。

家庭型購物中心業(yè)態(tài)和體量配置中，一般餐飲占35-40%，兒童教育、休閑娛樂，體育類項(xiàng)目各占20%更為合適，這樣的配置比例基本可以覆蓋到整個(gè)家庭的不同年齡的目標(biāo)客層。

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