猜猜下面哪張照片是地處城市核心商圈的地鐵站。

相信大部分人選擇的都是第二張照片。

第二張照片拍攝的正是大阪梅田站的換乘大廳。

而第一張照片，則是地處上海核心商圈之一的新天地站。

作為關(guān)西地區(qū)最早也是最大的TOD商圈，梅田站內(nèi)部包含了七個(gè)軌道交通站點(diǎn)及數(shù)十個(gè)購(gòu)物中心，是輻射關(guān)西地區(qū)的超大型商圈。

梅田站地上與地下部分的整體感強(qiáng)烈，風(fēng)格和功能的無(wú)縫銜接，這點(diǎn)就與新天地形成鮮明對(duì)比。

△ 大阪梅田站的立體交通路網(wǎng)弱化了邊界感，將地上與地下部分無(wú)縫銜接。

新天地站的地上部分是由石庫(kù)門建筑群改建而成的時(shí)尚商圈，而地下站內(nèi)空間給人的感覺(jué)就是——“普通”。

既沒(méi)有老上海的風(fēng)情，也沒(méi)有新上海的時(shí)尚，走過(guò)一覽無(wú)余的站廳，出站后反而仿佛進(jìn)入了另一個(gè)世界。

△ 上海新天地商圈

這種地上地下的落差感的背后，是長(zhǎng)久以來(lái)國(guó)內(nèi)軌交企業(yè)對(duì)地鐵商業(yè)運(yùn)營(yíng)的忽視。

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)的TOD開發(fā)大多著重于地鐵“上”蓋，地上部分一直是商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的重點(diǎn)，對(duì)于地下空間的商業(yè)開發(fā)常被忽視。

也正因?yàn)樯虡I(yè)開發(fā)集中于地上空間，社會(huì)價(jià)值強(qiáng)而商業(yè)價(jià)值弱的公共廣場(chǎng)才難有立足之地。

TOD開發(fā)的核心目的，是通過(guò)城市建設(shè)來(lái)打造以人為本的美好生活，因此，TOD開發(fā)也不應(yīng)該只是在地鐵旁建造越來(lái)越多的商場(chǎng)和住宅。

但為什么要把商業(yè)價(jià)值最高的地塊拿來(lái)蓋不產(chǎn)生利潤(rùn)廣場(chǎng)？

顯然，這個(gè)問(wèn)題如果不能被解決，TOD開發(fā)對(duì)于人的價(jià)值就無(wú)法達(dá)到最大化。

挖掘地鐵站內(nèi)部(包括月臺(tái)、換乘大廳、換乘通道三大部分)的商業(yè)價(jià)值，就是平衡人群生活品質(zhì)和開發(fā)方利潤(rùn)的有效方式。

地鐵商業(yè) in China 

中國(guó)各地的地鐵發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，自1981年北京地鐵1號(hào)線運(yùn)營(yíng)以來(lái)，國(guó)內(nèi)的地鐵開發(fā)僅走過(guò)38個(gè)年頭。

至于系統(tǒng)的地鐵商業(yè)運(yùn)營(yíng)，更是軌交企業(yè)近年才開始涉足的領(lǐng)域。

除了上海申通地鐵集團(tuán)推出了自己的軌交商業(yè)品牌“Metro More”地鐵生活館和武漢地鐵集團(tuán)推出匠心匯匠心城系列外，大多數(shù)城市的軌交集團(tuán)會(huì)選擇與商業(yè)集團(tuán)合作，進(jìn)行TOD商業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)。

由于商業(yè)體的運(yùn)營(yíng)通常不在軌交企業(yè)身上，因此地鐵站內(nèi)的商業(yè)，往往表現(xiàn)為滿足交通人群基本需求的便利店、自動(dòng)販賣機(jī)和出租給散戶的傳統(tǒng)地下商業(yè)街。

形象的割裂和功能的單一，正是運(yùn)營(yíng)管理缺失所導(dǎo)致的結(jié)果。

在國(guó)內(nèi)地鐵開發(fā)初期，規(guī)劃的重心是解決交通組織問(wèn)題，大量地下空間和重點(diǎn)區(qū)域位置被用于疏散人流，地下商場(chǎng)布局在邊緣區(qū)域，功能被弱化。

最常見的商業(yè)做法是出售廣告位和LED屏滾動(dòng)廣告，以達(dá)到提升商業(yè)收入的目的。

然而普通地鐵站的換乘通道往往狹長(zhǎng)，“一條道走到黑”的路線設(shè)置不利于繁忙人群的快速集散，不僅擁堵，還會(huì)給人壓抑感；通道兩邊不設(shè)置商業(yè)的做法，也浪費(fèi)了消費(fèi)轉(zhuǎn)化的大好機(jī)會(huì)。

也有大量“留白”的情況，比如虹橋火車站與虹橋天地的換乘通道。

空曠的大廳不僅是面積的浪費(fèi)，也容易讓人忽視指引路標(biāo)，因?yàn)榭斩@得冷清的環(huán)境更是不利于商業(yè)氛圍的打造。

△ 虹橋火車站與虹橋天地?fù)Q乘通道，大片空地難以起到有效的引導(dǎo)作用，也沒(méi)有商業(yè)氛圍。

在多線交匯的地鐵站里，由于地鐵站同時(shí)承擔(dān)著串聯(lián)周邊區(qū)域的作用，地下空間內(nèi)會(huì)設(shè)置“地下商業(yè)街”。

然而由于地下與地上商業(yè)分別由不同主體負(fù)責(zé)招商，經(jīng)營(yíng)的大多是“外貿(mào)原單店”、“手機(jī)貼膜”、“精品首飾”這類陳舊的同質(zhì)化傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，導(dǎo)致地下商業(yè)形象界面差等問(wèn)題。

△ 人民廣場(chǎng)站地下商業(yè)街—香港名店街

綜上所述，當(dāng)前國(guó)內(nèi)地鐵商業(yè)存在著以下幾大問(wèn)題：

• 地上地下形象割裂，整體感差；

• 商業(yè)業(yè)態(tài)單一，僅能滿足人群基本消費(fèi)需求，待開發(fā)空間很大；

• 換乘路線不利于人群集散，同時(shí)不設(shè)置商業(yè)，等于主動(dòng)放棄了盈利機(jī)會(huì)；

• 傳統(tǒng)地下商業(yè)街形象界面差，利潤(rùn)空間小。

隨著全國(guó)興起的地鐵建設(shè)浪潮，未來(lái)地鐵商業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理能力將決定其價(jià)值。

如何解決當(dāng)前國(guó)內(nèi)地鐵商業(yè)存在的這些問(wèn)題？

日本再開發(fā)歷程中“車站城”的商業(yè)模式或許可以為我們提供啟發(fā)。

 

車站商業(yè) in Japan 

與國(guó)內(nèi)不同，日本的軌交企業(yè)與車站商業(yè)有深度的融合。

阪神、阪急、東急、小田急、京急、西武、東武、近鐵、名鐵......

這些耳熟能詳?shù)拿炙淼牟粌H是軌交集團(tuán)，也是在交通車站建設(shè)的一系列知名百貨。

自上世紀(jì)80年代國(guó)營(yíng)軌交公司的私有化后，為了彌補(bǔ)普通線路運(yùn)營(yíng)的虧損，對(duì)于車站商業(yè)潛力的挖掘成為了各公司的主要經(jīng)營(yíng)策略。

就以JR東日本鐵路公司為例，其流通商業(yè)車站空間活用收入（即站內(nèi)商業(yè)）和購(gòu)物中心與寫字樓租售收入達(dá)到了9323億日元，占總收入的31.6%。

非運(yùn)輸收入成為了扭虧為盈的關(guān)鍵。

在過(guò)往的內(nèi)容中我們有提過(guò)，日本的站城一體化開發(fā)是從明治時(shí)代就開始的新城建設(shè)理念，以車站為核心建設(shè)商場(chǎng)的做法由來(lái)已久。

長(zhǎng)此以往，車站地上部分的商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)趨于飽和。

△ 被大型商場(chǎng)包圍的新宿站

為避免競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)爭(zhēng)取更多的公共活動(dòng)空間，提升整個(gè)區(qū)域的活力，商業(yè)的“下沉”勢(shì)在必行。

因此，軌交集團(tuán)開始著眼于車站檢票口改札內(nèi)（即閘機(jī)內(nèi)）商業(yè)潛力的挖掘。

“希望乘客能在車站里多停留一會(huì)，悠閑地進(jìn)行消費(fèi)購(gòu)物，甚至愿意專程坐車前往參加特色企劃活動(dòng)。”

為了達(dá)成這個(gè)目標(biāo)，Ecute車站商業(yè)街、TOMONY便利店、GRANSTA主題商場(chǎng)等商業(yè)設(shè)施應(yīng)運(yùn)而生。

站內(nèi)商場(chǎng)（Ekinaka），即位于檢票口里側(cè)，人們無(wú)需出站，在換乘時(shí)即可滿足購(gòu)物需求的新型商業(yè)模式。

由于日本的地下商業(yè)部分均整體持有，站內(nèi)商場(chǎng)的精細(xì)化管理運(yùn)營(yíng)也是其除了便利以外的很大優(yōu)點(diǎn)。

方便+美觀+服務(wù)好，就是日本人對(duì)站內(nèi)商業(yè)的直觀感受。

△ 車站換乘通道一隅，沿路都是開放式的商業(yè)入口，由于在開發(fā)時(shí)期就納入了管理，后期也保持統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，不僅不凌亂，在視覺(jué)上也給人開闊的感受。

Ecute就是JR東日本鐵路公司旗下的站內(nèi)商場(chǎng)，在站內(nèi)商場(chǎng)的三大優(yōu)點(diǎn)上，Ecute還有限定和全能這兩大特色。

△ 東京站的知名弁當(dāng)?shù)?，?ldquo;車站限定弁當(dāng)”為特色，成為經(jīng)過(guò)東京站必買的伴手禮打卡點(diǎn)。

以品川站為例，在Ecute發(fā)展最初，是由滿足通勤人群基礎(chǔ)需求為主店鋪組成，主要是KIOSK便利店和車站弁當(dāng)?shù)?，隨后業(yè)態(tài)逐漸豐富，出現(xiàn)了書店、百貨店、咖啡館、點(diǎn)心店等休閑業(yè)態(tài)。

△ 品川站Ecute入口與車站換乘通道相連，主要是日式點(diǎn)心店、面包店、弁當(dāng)?shù)辍⑿⌒筒蛷d。

△ 以“希望客人能將此地當(dāng)作除了家和公司（學(xué)校）以外的第三停留處”為目標(biāo)的概念書店。

如今的Ecute，除了餐飲商鋪，還有藥妝、花店和服裝飾品店，根據(jù)不同的主題和相適應(yīng)的節(jié)日，還會(huì)有來(lái)自全國(guó)各地的時(shí)尚快閃店的加入，一年不間斷地吸引客戶專門乘車前往打卡。

△ 潮流快閃店Hatago Isen Nmaya，這家店由位于新瀉縣宇沼郡湯澤町的日式旅館開設(shè)，專門出售當(dāng)?shù)靥厣称泛颓寰啤?/p>

△ 日本“車站便當(dāng)”文化是站內(nèi)商業(yè)的起源，如今，“車站限定”成為了反哺車站，吸引人流的有效方式。

除了常見的餐廳、日用品店和限定商店，站內(nèi)商業(yè)的全能還體現(xiàn)在對(duì)“應(yīng)急需求”的相應(yīng)。

如果在路途中突然出現(xiàn)身體不適，NewDays就是疊加了藥店功能的便利超市。

△ 帶著醒目綠色標(biāo)識(shí)的New Days是JR東日本公司旗下的醫(yī)藥類便利店，可以滿足大部分應(yīng)急和家用的醫(yī)療需求。

如果今天要與重要的人見面，或者是急著趕去好幾家公司面試，站內(nèi)商業(yè)也能讓你的儀態(tài)時(shí)刻保持完美。

△ 首先在10分鐘快速理發(fā)的QB House完成合適的發(fā)型。

△ 再去白洋舍干洗店提走干凈整潔的西裝，在店內(nèi)更衣間換上。

△ 接著去Mister Minit給你的皮鞋做個(gè)快速美容，全程不超過(guò)十分鐘。

△ 如果回家路上忘記給妻子買結(jié)婚紀(jì)念日的禮物，在車站里買一束鮮花賠罪也是不錯(cuò)的辦法。

美甲沙龍、按摩店、臨時(shí)幼兒園或托兒所和高級(jí)超市......

在站內(nèi)商業(yè)積極開展的全方位便利服務(wù)“營(yíng)業(yè)”下，原本以軌交乘客為主的客戶，近年也出現(xiàn)了為逛站內(nèi)商場(chǎng)而專門買票進(jìn)站的情況，有效提高了軌交企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入。

Ecute的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，

• 站內(nèi)商業(yè)的精細(xì)化管理需要軌交企業(yè)的整體運(yùn)營(yíng)；

• 換乘通路兩旁商業(yè)的設(shè)置不僅可以提高收益，也可以緩解人群的壓抑和擁堵感，有利于人群集散；

• 除了滿足基礎(chǔ)消費(fèi)需求的業(yè)態(tài)，獨(dú)特和全面的服務(wù)更能讓人感受到便利，從而刺激人群的消費(fèi)需求。

△ 連通周邊的環(huán)形廣場(chǎng)可為人群提供交流休閑的場(chǎng)所

△ 充分利用地下空間進(jìn)行商業(yè)開發(fā)的站內(nèi)商業(yè)

最后，舒適宜人的公共廣場(chǎng)地下是繁忙熱絡(luò)的地下商業(yè)王國(guó)，利用地下廣闊的空間，可以將站內(nèi)商業(yè)的服務(wù)能級(jí)提升至可以服務(wù)整個(gè)區(qū)域的等級(jí)。

既有效利用了商業(yè)價(jià)值最高的區(qū)域進(jìn)行開發(fā)，也提升了區(qū)域人群的生活品質(zhì)，達(dá)到企業(yè)利益與公共利益的和諧統(tǒng)一，這或許也是未來(lái)中國(guó)TOD開發(fā)可以考慮的發(fā)展方向。

注：本文來(lái)源于同策地產(chǎn)智庫(kù) ，作者地產(chǎn)望遠(yuǎn)鏡，版權(quán)歸原作者所有，僅作學(xué)習(xí)分享，不做商業(yè)用途，侵刪，謝謝！