在城市化進(jìn)程中，多數(shù)城市的社區(qū)商業(yè)逃不過(guò)“最多火三年”的魔咒，冷清收?qǐng)觥Ｒ?guī)模不適合、設(shè)計(jì)不合理、業(yè)態(tài)不齊全、運(yùn)營(yíng)管理不規(guī)范、整體不和諧等問(wèn)題或許是共性原因，但不同能級(jí)城市的社區(qū)商業(yè)也存在著許多差異性問(wèn)題。本文，針對(duì)當(dāng)下不同能級(jí)城市社區(qū)商業(yè)常見(jiàn)的問(wèn)題，分析二三四線城市到底適合做哪種類(lèi)型的社區(qū)商業(yè)。

社區(qū)商業(yè)前景無(wú)限，難點(diǎn)眾多

隨著居民消費(fèi)水平提高，社區(qū)商業(yè)的潛力價(jià)值也得到不斷發(fā)掘。時(shí)值當(dāng)下，社區(qū)商業(yè)已成為實(shí)力地產(chǎn)企業(yè)紛紛瞄準(zhǔn)的新藍(lán)海。飆馬商業(yè)地產(chǎn)認(rèn)為，社區(qū)商業(yè)雖然前景無(wú)限，但也存在著諸多開(kāi)發(fā)難點(diǎn)。

首先，新建社區(qū)商業(yè)服務(wù)配套落后，仍然無(wú)序和雜亂，社區(qū)居民意見(jiàn)很大，但目前還沒(méi)有更好的解決辦法，因?yàn)樯鐓^(qū)商業(yè)多為微利業(yè)態(tài)，在人口消費(fèi)力不足的情況下，各種業(yè)態(tài)面臨虧損和經(jīng)營(yíng)困難，即便政府補(bǔ)貼，也難有成效，拿到補(bǔ)貼不久就關(guān)門(mén)的現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)。

其次，社區(qū)商業(yè)普遍創(chuàng)新不足。社區(qū)商業(yè)是零售行業(yè)的基礎(chǔ)陣地，眾多零售、餐飲、休閑娛樂(lè)以及生活服務(wù)企業(yè)都在陣地上，特別是中小微企業(yè)，但由于很多社區(qū)商業(yè)基本業(yè)態(tài)的盈利能力不高，對(duì)租金、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等因素較明顯，這些零售企業(yè)在社區(qū)發(fā)展中仍然小心翼翼。

再次，市場(chǎng)，社區(qū)商業(yè)以屬地化消費(fèi)為主，社區(qū)商業(yè)發(fā)展雖然較為穩(wěn)定，但增長(zhǎng)緩慢，幾十年來(lái)以傳統(tǒng)菜市場(chǎng)、超市、夫妻店為主，抗擊市場(chǎng)沖擊的能力也較弱。

最后，社區(qū)商業(yè)是民生工程，商務(wù)部多年以來(lái)在大力推進(jìn)，各地商務(wù)部主管部門(mén)分別開(kāi)展了大量工作，并投入大量資金補(bǔ)貼，2005年發(fā)布推動(dòng)社區(qū)商業(yè)發(fā)展指導(dǎo)文件，明年商務(wù)部、財(cái)政部下發(fā)的支持社區(qū)商業(yè)發(fā)展的資金將近100億左右，應(yīng)該說(shuō)投入不小。但是，多年來(lái)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的效果并不是很好，因?yàn)樵谑袌?chǎng)完全開(kāi)放的情況下，政府補(bǔ)貼的力度還是有限的，更多的企業(yè)的存活是由市場(chǎng)決定的。缺少社區(qū)創(chuàng)新型企業(yè)和行業(yè)龍頭企業(yè)，對(duì)傳統(tǒng)企業(yè)的補(bǔ)貼只能是使其保持生存狀態(tài)。

國(guó)內(nèi)社區(qū)商業(yè)普遍還停留在傳統(tǒng)散售型沿街商鋪的階段，缺乏系統(tǒng)的規(guī)劃和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)手段，很難與板塊內(nèi)的大型商圈形成對(duì)等的競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致出現(xiàn)以下幾點(diǎn)“致命問(wèn)題”：

①空鋪率抬升：商鋪無(wú)人問(wèn)津，租金下滑，難以轉(zhuǎn)化；

②招商經(jīng)營(yíng)慘：招商難，商業(yè)質(zhì)量參差不齊，難以引入品牌主力店；

③業(yè)態(tài)單一化：商戶少，全天候需求與商業(yè)體早10晚10矛盾；

④同質(zhì)化嚴(yán)重：忽略因地制宜，簡(jiǎn)單粗暴“格子鋪”，無(wú)特色和吸引力；

⑤整體無(wú)品質(zhì)：服務(wù)配套落后，街面臟亂差，停車(chē)擺放、可逛性不足。

具體到不同能級(jí)城市社區(qū)商業(yè)的痛點(diǎn)，主要是：二、三線城市社區(qū)商業(yè)則存在著空間及建筑設(shè)計(jì)的缺失。大部分開(kāi)發(fā)商以開(kāi)發(fā)住宅的概念建造商業(yè)物業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)缺失長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)營(yíng)眼光，在平面布局、建筑設(shè)計(jì)、商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃和面積配比方面存在種種弊端，商業(yè)建筑不能滿足租戶的要求，或與社區(qū)的整體環(huán)境格格不入。而四線城市社區(qū)商業(yè)因?yàn)榈昝媾K亂差、業(yè)態(tài)老舊難以匹配人們對(duì)品質(zhì)生活的追求，則成為不可忽視的問(wèn)題。

二三線城市社區(qū)商業(yè)玩法及案例解讀

二三線城市隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，餐飲、零售、生活服務(wù)等居民高頻使用的社區(qū)商業(yè)價(jià)值越來(lái)越不可估量。其中，蘇州是國(guó)內(nèi)最早由政府主導(dǎo)系統(tǒng)化規(guī)劃社區(qū)商業(yè)的城市，其最具特色的“一站式生活配套服務(wù)”鄰里中心，成為另一個(gè)角度的“標(biāo)準(zhǔn)化”社區(qū)商業(yè)。

1、案例解讀。

方洲鄰里中心是蘇州鄰里中心發(fā)展公司借鑒新加坡的開(kāi)發(fā)理念，結(jié)合國(guó)內(nèi)實(shí)際在工業(yè)園區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)的第8個(gè)項(xiàng)目。它既是社區(qū)購(gòu)物中心的標(biāo)桿項(xiàng)目，也是最多領(lǐng)導(dǎo)人參觀考察的項(xiàng)目。

它與蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)已建成的其他鄰里中心一起，擯棄“沿街為市的粗放型商業(yè)形態(tài)傳統(tǒng)底商”與“小而散形態(tài)的社區(qū)內(nèi)商業(yè)”，著力構(gòu)建“服務(wù)于社區(qū)的集成式商業(yè)中心”。

單個(gè)鄰里中心的服務(wù)半徑被設(shè)定在500至800米，服務(wù)人口為2萬(wàn)人，必備功能及其核心產(chǎn)品包括：超市、銀行、郵政、餐飲、洗衣房、美容美發(fā)、藥店、文化用品、維修店、文體中心、生鮮菜場(chǎng)、衛(wèi)生醫(yī)療中心。從結(jié)構(gòu)上來(lái)看，蘇州鄰里中心餐飲、零售、生活服務(wù)等居民高頻使用的業(yè)態(tài)占比近80%。國(guó)有背景的工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)商對(duì)鄰里中心的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理保證了鄰里中心的服務(wù)方向與水準(zhǔn)。

2、二三線城市社區(qū)商業(yè)構(gòu)想。

基于此案例和二、三線城市其他優(yōu)秀社區(qū)商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，筆者對(duì)未來(lái)二、三線城市社區(qū)商業(yè)做一些構(gòu)想：

其一，物業(yè)面積一般在3000-20000平米，物業(yè)形態(tài)由小型集中式商場(chǎng)+商業(yè)街模式構(gòu)成。

其二，打造便利商業(yè)空間。二、三線城市社區(qū)商業(yè)在空間打造上應(yīng)該更加注意消費(fèi)者及租戶的需求，避免在平面布局和面積配比不合理的問(wèn)題。以方洲鄰里中心為例，三棟三層樓為主的建筑相互獨(dú)立，多側(cè)臨街，樓棟區(qū)間形成步行街，可通往三棟建筑，二層連廊連接三棟建筑，動(dòng)線清晰。

其三，全業(yè)態(tài)布局邏輯，基于周邊社區(qū)居民真實(shí)消費(fèi)需求，在業(yè)態(tài)組合上實(shí)現(xiàn)零售、餐飲、休閑娛樂(lè)的比例大致為5：3：2的黃金比例，功能布局合理且完善，起到了很好的吸引人流、方便社區(qū)居民的作用。

其四，強(qiáng)化社區(qū)概念，以解決物流中“最后一公里”問(wèn)題的社區(qū)拼團(tuán)更加適合依賴(lài)社區(qū)生活的二、三線群體。

四線城市社區(qū)商業(yè)玩法及案例解讀

幾千人的社區(qū)往往只有一兩家店在苦苦支撐，關(guān)店退租的現(xiàn)象在四線越來(lái)越明顯。電商沖擊、品質(zhì)不佳、“臟亂差”的街邊店面已經(jīng)與“小鎮(zhèn)青年”的需求難以匹配，這或是四線城市社區(qū)商業(yè)面臨的棘手現(xiàn)狀。

1、案例解讀。

由于1000-3000平方米的社區(qū)商業(yè)規(guī)模過(guò)小，在我國(guó)社區(qū)商業(yè)中是難點(diǎn)和空白點(diǎn)，筆者選取了一線城市優(yōu)秀的案例來(lái)做借鑒分析：

從傳統(tǒng)菜市場(chǎng)到社區(qū)鄰里中心，改造并不只是改變“臟亂差”的買(mǎi)菜環(huán)境那么簡(jiǎn)單。而是將菜場(chǎng)原本單一的“買(mǎi)菜”功能擴(kuò)展到包括了生鮮超市、餐飲、休閑娛樂(lè)、社區(qū)服務(wù)等在內(nèi)的多功能復(fù)合業(yè)態(tài)。共享區(qū)域?yàn)樯鐓^(qū)活動(dòng)的舉辦提供了寬敞舒適的場(chǎng)所，日常閑暇終于有了休閑、娛樂(lè)、社交的場(chǎng)所。從木質(zhì)吊頂?shù)叫菹^(qū)的原木色的書(shū)架、坐式臺(tái)階，空間采用了大量溫暖的顏色和材質(zhì)，創(chuàng)造溫馨舒適感，大大改善了原本破舊的空間。

在1300多平方米的空間中，為周邊“一公里”內(nèi)的居民的生活、休閑、服務(wù)等提供便利，表面上看只是功能的延展，而其深層次的意義更在于對(duì)社區(qū)居民“美好生活”的滿足。

2、四線城市社區(qū)商業(yè)構(gòu)想。

其一，物業(yè)面積一般在3000平米以下，典型建筑構(gòu)由單層或雙層的商業(yè)街，可以是住宅裙樓，也可以是獨(dú)立建筑構(gòu)成。

其二，場(chǎng)景打造方面，好的空間設(shè)計(jì)可以有足夠的沖擊力和吸引力，無(wú)論多好的業(yè)態(tài)規(guī)劃，終究還是需要建筑物本身去承載。三四線城市臨街社區(qū)商業(yè)的場(chǎng)景打造，無(wú)論是個(gè)性張揚(yáng)、或是簡(jiǎn)單質(zhì)樸的工業(yè)風(fēng)，能刺激眼球、制造熱點(diǎn)，就能成為社區(qū)消費(fèi)者喜聞樂(lè)見(jiàn)的新天地。

其三，基于消費(fèi)群體的偏移，“小鎮(zhèn)青年”正引領(lǐng)新的消費(fèi)趨勢(shì)。他們對(duì)品質(zhì)消費(fèi)、體驗(yàn)消費(fèi)、智能消費(fèi)需求的表達(dá)愈發(fā)凸顯。更加專(zhuān)業(yè)化的商業(yè)空間或許將更加符合這些消費(fèi)者的需求。

打造高價(jià)值社區(qū)商業(yè)三原則

然而，在良莠不齊的市場(chǎng)中，并不是所有的社區(qū)底商都值得選擇。以下三大原則缺一不可，否則也容易淪為“高空置率”產(chǎn)品。

1、核心的地段。

地段是商鋪繞不開(kāi)的因素，也是首要因素，一個(gè)好的地段決定了商鋪不可復(fù)制的稀缺價(jià)值。如果是被成熟商圈覆蓋，或者處于城市重點(diǎn)建設(shè)規(guī)劃區(qū)域的社區(qū)底商，其升值潛力也往往更加出眾。而作為長(zhǎng)期持有的投資產(chǎn)品，位于核心地段的底商即便在嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境下，也相對(duì)具有抗跌性。

2、密集的人流。

就購(gòu)買(mǎi)社區(qū)底商而言，穩(wěn)定且龐大的客流量是關(guān)鍵。核心地段能夠匯聚各種業(yè)態(tài)，進(jìn)而吸引人潮涌動(dòng)，同時(shí)周?chē)兄罅恳呀桓度腭v的住宅和相當(dāng)完善的配套設(shè)施，也能快速達(dá)到引流的作用，為后期商鋪的成熟產(chǎn)生聚合效應(yīng)。

3、硬核的產(chǎn)品。

除了地段、人流和商業(yè)氛圍等外在因素，商鋪本身的產(chǎn)品力也很重要?？v觀核心地段中的各大知名商鋪，最突出的特點(diǎn)便是商鋪面寬足夠大，更有利于展現(xiàn)自身品牌形象。

此外，社區(qū)底商不同于住宅，不會(huì)因?yàn)榉魁g的增長(zhǎng)而降低其投資價(jià)值，相反，伴隨著周邊住宅區(qū)和商業(yè)配套的逐漸成熟，占據(jù)便捷的地理位置的底商，消費(fèi)客源穩(wěn)定，自身的價(jià)值也將逐漸增大。而具備了以上這三個(gè)原則的商鋪，才是當(dāng)下資本配置的優(yōu)選項(xiàng)，才能在貨幣大貶值的時(shí)代，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的初衷。

結(jié)語(yǔ)：未來(lái)社區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，勢(shì)必在“量”的擴(kuò)張上，更加注重“質(zhì)”的提升，為此精準(zhǔn)合理的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)布局、場(chǎng)景氛圍、招商運(yùn)營(yíng)是社區(qū)商業(yè)邁入高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)。與此同時(shí)與專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)策劃團(tuán)隊(duì)攜手合作，在每個(gè)重要環(huán)節(jié)精準(zhǔn)發(fā)力，避免陷入社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)困境，顯得尤其重要。

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