說起日本實體商業(yè)，或許有行業(yè)人會為其貼上“打不死”的標簽。他們在“實現顧客價值、創(chuàng)造地域價值”上一如既往地做到了創(chuàng)新，存量爆改依舊是他們的“拿手好戲”。

從近年來日本新開的商場發(fā)現，它們已經越來越不像商場了，更扮演起了和城市、社區(qū)共生共存的社交樞紐和配套服務者角色。東急南町田便是一個最典型的例子。由舊車站改造而成的公園TOD商業(yè)，開業(yè)12天客流就超過了100萬人次，讓東急年運輸人數增漲8.7%，更是憑一已之力拉高了整個片區(qū)的住房成交量。今天我們來探討一下，是什么讓南町田如此具有吸引力！

首先，這是一個與地鐵站無縫連接的項目，地鐵站出來既是商業(yè)。因為位于東京遠郊區(qū)域，所以沒有一味地追求高密度開發(fā)，而是選擇了開放式購物街區(qū)、公園、博物館、文娛場所進行結合，并引入了特色目的地，比如前期的奧特萊斯和后期的史努比博物館，以增加對主城區(qū)游客的吸引力。

所以說它是面向市民的小型奧萊，也是面向周邊居民的社區(qū)生活中心。這里有很多的親子娛樂設施，比如說12米高的攀巖塔，人造水池中的體驗皮劃艇，并且整合了周邊的鶴間公園打造“站前慢空間”，新設2處休閑草坪和體育廣場及配套設施，以及森林里的史努比主題博物館、圖書館、餐廳等，讓消費者可在這里享受置身大自然中的悠閑時光，可以看到這里的公園草坪上滿是歡樂的人群，還有人為的主持活動等，人們來這里度假，休閑，購物，就像我們小時候趕集一樣，充滿了生活的儀式感。

另外，在業(yè)態(tài)上也不同于一般奧萊的定位，大幅增加了餐飲的占比，不單吸引了本地居民，周邊和沿線居民也愿意來此消費。創(chuàng)造了以“食”和“游”為主題的商業(yè)休閑空間。

設計方面主打兩個字“融合”。和周邊的住宅區(qū)相融合，保留“村莊聚落”的獨特外觀。在商業(yè)區(qū)的零售店鋪之間，穿插著7個開放式廣場，并把整個建筑都融入原有的自然空間里面，通過大型階梯、綠色屋頂和綠植景觀，水系等，把車站、商業(yè)空間和公園有機融合起來，給人身處自然度假游樂園的視聽感受。

當一個項目成為周邊居民微度假的首選，這里自然成為人流的聚集點，這就是商業(yè)可遇而不可求的地方。

所以說，高明的TOD項目開發(fā)不僅僅是塑造交通動向，更是塑造人們的生活動向，日本地產公司深諳其中的道理，經營線路其實就是經營人的生活，只有站點上的商業(yè)有足夠的吸引力，才會鼓勵人們更多的出行。有更多的出行意味著更多的票價收入，也意味著站點土地的升值。

反觀目前中國的TOD商業(yè)，仍有一個巨大的差距，就是站點是站點，商業(yè)是商業(yè)，公園是公園，居住是居住，他們是彼此割裂的，并不能完美融合，在競爭非常激烈的今天，商業(yè)難以靠資源獨占建立競爭優(yōu)勢，所以如何借助跨界力量來提升體驗感和聚客力，也許東急南町田的做法能給我們帶來新的啟發(fā)。

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