#存量藍海是真是假？

據中國連鎖經營協會統計，截至2021年底全國在營3萬平以上購物中心約6300個。至 2025 年，預計購物中心存量超過 6 億平方米，TOP30 的購物中心的存量規(guī)模近年上漲速度變快，存量改造的空間巨大。存量改造項目中購物中心改造和非標商業(yè)改造是重點，在 2021 年各類型存量改造項目體量統計中購物中心的改造以 53.7 萬平方米位居首位，第二位非標商業(yè)改造項目體量為 12.4 萬平方米。

疫情常態(tài)化下，消費者對于進入封閉空間恐懼，開放式街區(qū)較封閉的盒子 Mall更受歡迎，開發(fā)更多公共空間，打造優(yōu)質場景和主題街區(qū)，為消費者營造微度假一日游的新型購物中心和百貨，成為存量改造過程中亟需解決的問題。

一、二線城市商圈競爭激烈，同質化嚴重，但同時商業(yè)氛圍濃厚，消費者對于時尚、熱門話題捕捉信息更快，圈層更為豐富，需求更為多元，店鋪業(yè)態(tài)更新換代的頻率更快，存量改造是項目出圈的新機會。下沉市場小鎮(zhèn)青年逐漸崛起，在改造過程中需要了解當地市場的消費習慣，充分挖掘當地的消費趨勢和文化，而非照搬照套高線城市模式。

#調改還需對癥下藥

存量項目一方面自身商業(yè)設施與空間老化與當前市場的消費趨勢不匹配，另一方面消費者結構升級，無法滿足年輕人對個性化體驗的要求，再加之疫情帶來的負面影響，舊改項目可謂內外交困。

面對舊改項目現階段的痛點、難點，報告指出存量商業(yè)調改升級應從項目類型與模式入手，百貨、購物中心、公共空間、批發(fā)市場、大賣場等城市更新項目的不同舊改項目面臨的問題與解決辦法均不同，還需對癥下藥。

百貨重“坪效”，購物中心重“體驗”。如百貨購物中心化，要讓小體量發(fā)揮大能量，發(fā)揮優(yōu)勢，彌補不足。與現在10萬平米及以上的大型購物中心比，體積在 5 萬平米以下的百貨公司顯得體量略小，如何在有限空間內重新定位，鎖定目標客群，進行空間重構而煥發(fā)大能量是百貨面臨的難題。重構面臨的最重要部分，不能簡單將時下購物中心的功能、業(yè)態(tài)、品牌、甚至美術館，科技館、兒童游戲室等統統照單全收，而是應一切從“定位”出發(fā)，根據商業(yè)本身的定位及消費者體驗需求出發(fā)而引入創(chuàng)新業(yè)態(tài)組合和多維度社交娛樂內容才是根本。

#存量商業(yè)未來之勢

存量商業(yè)的改造之路，其難度和投入并不輕松簡單，甚至頗具挑戰(zhàn)，如何在眾多新生代商業(yè)中脫穎而出，需要綜合多個維度考慮，判斷未來之勢。

是否符合社會發(fā)展方向？是否激起年輕人前往打卡的欲望，打開空間，重塑場所的可參與性？進入老齡化社會，如何迎合老年人的生活狀態(tài)？定位場景時，是否有完整的故事、可塑的主題和豐富的細節(jié)推敲？想要做到文化再現，是否是知名度高、能產生共識性、文化意義明確且深刻的商業(yè)項目？

根據經典案例的研究，我們總結出在存量商業(yè)項目調改升級中需要把握的三個重要思路：

一、打造無邊界感，增強沉浸感，延長消費者停留時間

商場通過在商業(yè)空間設計上巧用心思，打造無邊界賣場，削弱商業(yè)感，增強休閑娛樂的公共空間感，讓消費者感受輕松愉悅的氛圍，沉浸其中，自然而然延長了停留時間，進而增加消費的可能性。如朝陽大悅城的悅界、曼谷 Siam Discovery 放棄了立柱的隔檔，直接將店鋪相連，利用自身的書架、商品架作為隔斷，讓消費者沉浸在逛街逛集市的氛圍中，有強烈的沉浸感，更易于專注于體驗環(huán)境和感受商品。

二、用高顏值吸引消費者打卡拍照

消費者都開始追求高顏值的外觀和設計。一方面可以愉悅自身，另一方面拍照發(fā)社交平臺獲得點贊也成為獲取幸福感的重要方式。各大商業(yè)項目從外立面到內部建筑設計，再到場景設計，店鋪引進都絞盡腦汁，在美觀、時尚、潮流、熱門 IP 等方面大下功夫，既要把控整體調性，又要實現一店一色。

三、打造放松休閑的第三空間

后疫情時代，消費者更渴望在商業(yè)空間中也能呼吸到自由的氣息，開放式、半開放式、街區(qū)式的空間，有自然生態(tài)的公園式商業(yè)，都讓消費者減少壓抑感，體驗休閑放松的舒適感，沉浸于家、工作之外的第三空間。西單更新場和 TX 淮海、宮下公園都將商業(yè)空間改造的更為開放和舒適，吸引了年輕人在此集聚、社交，進而延長停留時間。

一、場景、業(yè)態(tài)、店鋪增強體驗感，打造城市商業(yè)的SPA

存量商業(yè)改造項目一定要關注消費者的心理需求變化，洞悉商業(yè)的趨勢動向。注重實現消費者的參與感、驚喜感以及在疫情和社會壓力下的減壓感。上海 K11通過整體呈現的藝術氛圍讓消費者一入其中，便忘記俗世煩惱，更專注于該場域的文化藝術氛圍，弱化商業(yè)感，成功打造城市商業(yè)的SPA，城市生活第三空間，疫情后消費者的減壓空間。

二、針對年輕人、中產、親子家庭等不同人群精準定位，打造社交集聚地

消費者人群越來越細分，從不同維度也可以進行多種分類。消費者越來越渴望通過面對面社交獲取新鮮感，這些具有明顯場域特征的商業(yè)項目，不止于周邊區(qū)域，會集聚四面八方的消費者，且粘性高，停留時間長。更可以精致的打磨商業(yè)環(huán)境，積淀商業(yè)文化。

一、開發(fā)項目的在地文化理念

存量商業(yè)改造項目要重點關注自身的在地性，這是挖掘自身特色的重要法寶。如長沙文和友、長春這有山，南京秦淮戲院里、成都遠洋太古里、北京和平菓局都已經成為了業(yè)內的出圈項目，靠的就是當地的文化和建筑特色。

二、與藝術、文化巧妙融合，發(fā)展策展型商業(yè)

藝術、文化是生活中的放松劑，也正迎合了當下消費者渴望去商業(yè)空間里減壓的需求。策展型商業(yè)成為當下商業(yè)發(fā)展的熱門選項，諸如上海 K11、TX 淮海、美克洞學館都憑借藝術與商業(yè)的融合獲取了大批年輕人的喜愛。值得注意的是這類項目的前期投入需要更加專業(yè)的人士指導和更為精心的設計與招商。